Guilherme Campos, empresário do setor imobiliário, observa que bairros que cresceram fora do processo formal de aprovação não ficam presos a essa condição para sempre. Existe um caminho legal, com fases bem definidas, para transformar um núcleo urbano informal num bairro regularizado perante a lei, mesmo depois de anos de ocupação sem documentação em ordem.
Esse processo, chamado de Reurb, segue um rito estabelecido pela Lei 13.465 de 2017, que vale tanto para ocupações de baixa renda quanto para núcleos de outros perfis socioeconômicos, cada um seguindo um caminho ligeiramente diferente dentro da mesma lei.
Primeiro passo: identificar se é REURB-S ou REURB-E
A REURB se divide em duas modalidades. A REURB-S é voltada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com regras mais simplificadas e menos exigências técnicas, reconhecendo a vulnerabilidade social de quem mora ali. Já a REURB-E se aplica a núcleos de outros perfis socioeconômicos, com processo um pouco mais detalhado e menos flexibilizações.
Guilherme Campos aponta que essa classificação inicial define praticamente todo o resto do processo, incluindo quais estudos técnicos serão exigidos e qual tipo de titulação os ocupantes poderão receber ao final de todas as etapas.
Segundo passo: requerimento e processamento administrativo
O processo começa com o requerimento formal ao poder público municipal, que pode partir dos próprios moradores, de associações de moradores ou do município de ofício, sem depender exclusivamente da iniciativa de quem vive na área. A partir daí, abre-se prazo para manifestação de eventuais titulares de direitos sobre a área e dos proprietários de imóveis vizinhos.
Essa etapa administrativa serve para mapear quem tem interesse legítimo na área antes de avançar para a parte técnica do projeto, evitando disputas que só apareceriam depois, já em fase mais avançada.
Terceiro passo: elaboração do projeto de regularização fundiária
Aqui entram os estudos técnicos: levantamento topográfico, análise ambiental quando necessário, e o desenho de como a infraestrutura existente e a que ainda falta se encaixam no núcleo urbano a ser regularizado, incluindo ruas, redes e áreas de uso comum já consolidadas pelo tempo de ocupação.
Guilherme Campos ressalta que essa costuma ser a etapa mais técnica de todo o processo, porque é ela que determina se a regularização vai apenas formalizar o que já existe ou também exigir obras de infraestrutura complementares antes da conclusão do procedimento.
Quarto passo: aprovação e emissão da certidão
Concluído o projeto, a autoridade municipal decide o procedimento e emite a Certidão de Regularização Fundiária, documento que reúne o projeto aprovado, o termo de compromisso de execução e a listagem dos ocupantes com os direitos que passam a ter sobre cada unidade regularizada.
Contudo, uma coisa que é importante ter em mente é o fato de que essa certidão, por si só, ainda não garante segurança jurídica plena ao morador. o que só acontece na etapa seguinte, quando o documento chega ao cartório competente.
O que isso garante ao morador depois do registro no cartório?
Por fim, é importante lembrar que a certidão só produz efeito pleno depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis, que abre matrícula própria para o núcleo regularizado e averba a mudança nas matrículas atingidas pelo processo.
Guilherme Campos frisa que, a partir desse registro, o morador passa a ter, de fato, segurança jurídica sobre o imóvel onde vive, algo que muda completamente o valor daquela propriedade e o acesso a financiamento e outros serviços que dependem de documentação regular, algo impossível de obter enquanto o imóvel permanece na informalidade.
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